Güvenilir bilgi. Yılların deneyimi. Kuzey Kıbrıs’ın en büyük ve en saygın hukuk firmalarından biri...

Kuzey Kıbrıs'ta Taşınmaz Satın Alımı - prosedür ve ana esaslar

Kuzey Kıbrıs'ta Taşınmaz Satın Alımı - prosedür ve ana esaslar

Gürkan & Gürkan Avukat ve Hukuk Danışmanlığı olarak, özellikle yurt dışından bir alıcı olmanız halinde devir işleminin ve yasal gerekliliklerin başta karmaşık ve bunaltıcı olabileceğini anlıyoruz. Bu bakış açısından, satın alma izni prosedürü ve devir işleminin ana basamaklarına ilişkin basit bir bakış sunan, Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz satın alınmasına ilişkin bu kılavuzu hazırladık. Bu yazının yalnızca genel bir kılavuz olduğunu ve her zaman kuralların sizin durumunuza ve ihtiyaçlarınıza nasıl uygulandığına dair uzman yasal danışmanlık almanız gerektiğini hatırlatmakta fayda vardır. Bu kılavuzda belirtilen veya diğer taşınmaz konularına ilişkin detaylı bilgi için lütfen deneyimli ekibimizle iletişime geçmekten çekinmeyin.

A.    GENEL OLARAK SATIN ALMA İZNİ

KKTC vatandaşı olmayan kişilerin taşınmaz satın alması izne ve belirli kısıtlamalara tabidir. 52/2008 numaralı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancıların) Yasası'nın 9. Bölümü, yabancı gerçek veya tüzel kişilerin, Bakanlar Kurulu'ndan satın alma izni almaları şartına dayanarak Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'nde taşınmaz mal edinebileceğini belirtmektedir. Bu kanun uyarınca, kişi başına kota bir (1) taşınmazdır (5 dönümü geçmeyecek konut veya daire veya 1 dönümü geçmeyen arazi). Ancak bu kota, 6 ay süreli olarak 29 Ağustos 2018 tarihinde yürürlüğe giren 10/2018 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile geçici olarak artırılmıştır. Karar uyarınca, Karar'ın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içerisinde Bakanlar Kurulu'ndan ilgili satın alma izninin alınması ve sonrasında tapu devri işlemini 2019 yılının sonuna kadar tamamlamaları kaydıyla her bir yabancı gerçek veya tüzel kişilere ikinci ve üçüncü bir daire alabilme hakkı tanınmıştır.

Her ne kadar eşler daha önceden 52/2008 numaralı kanunun amaçları doğrultusunda bir (1) kişi olarak kabul edilmiş ve satın alma hakları sadece bir taşınmazla sınırlanmış olsa da, an itibarıyla karı ve koca birbirinden bağımsız olarak değerlendirilmektedir ve her biri ayrı bir satın alma hakkına sahiptir. Dikkatinizi çekmek isteriz ki izin, sözleşme ilişkisi içerisine girilmesinin değil, tapu devrinin yapılmasının ön şartıdır. Satın alma işlemi için izin prosedürü, aşağıda daha detaylı şekilde açıklanmıştır.

Birden çok taşınmaz satın almak veya başvurunun işleme alınmasının çok uzun sürmesi sebebiyle izin yoluna gitmeyi tercih etmezseniz, lütfen emanetçi hizmetlerimize ilişkin sorularınız için bizimle iletişime geçin. Daha büyük çaplı satın alımlar yapmayı isteyen yatırımcılar için, emanetçi şirketlerimiz aracılığıyla size özel hazırlanmış danışmanlık ve çözümler sunuyoruz. Şirketlere ilişkin bilgi almak için "Taşınmaz Mal Yatırım Kılavuzu - Kuzey Kıbrıs'ta Şirket Kurmak" kılavuzumuza da  bakabilirsiniz.

B.    DEVİR İŞLEMİ AÇIKLAMALARI

Kuzey Kıbrıs'ta devir işlemi 5 basamaktan oluşmaktadır:

1.    Sözleşmelerin ön teatisi
2.    Sözleşmelerin asıl teatisi
3.    Sözleşmelerin damgalanması ve tescili
4.    Satın alma izni başvurusu
5.    Tapu devri

Aşağıdaki bölümler her bir basamağı detaylı şekilde incelemektedir.

1.    Sözleşme Teatisinden Önceki Süre

Devir işlemini başlatmak için ilk talimatlarınızı almamız gerekmektedir. İlk toplantımızda müşteri bilgilendirme formunu, satın alma izin başvuru formunu tamamlamanızı ve kimlik belgelerinizin fotokopilerini sağlamanızı talep edeceğiz. Aynı zamanda, seçtiğiniz taşınmaza ait satın alma bedeli, ödeme takvimi, satışa konu olan konut içerisindeki demirbaşların detayları dahil ancak bunlarla sınırlı olmayan tüm detayları sizden  ve acentenizden alacağız.
Bundan sonraki basamak, Satış Sözleşmesinin taslağının hazırlanması, gözden geçirilmesi ve müzakeresini kapsar. Satışa ilişkin tapu, yerleşim planı, özellikleri ve diğer tüm belgeler ve/veya ekleri yakından inceleyecek ve satıcının avukatına sorular yönelteceğiz. Bu basamakta incelemeye tabi olan konular, gerekli olan tüm planlamanın ve inşaat izinlerinin alındığını, binanın mevcut halinin izinle uyumlu olduğunu ve taşınmaza yapılan tüm eklemeler veya ilavelerin ilgili lisans ve/veya izine sahip olduğunu teyit etmeyi kapsar. Aynı zamanda, Satıcının Mülk Sahibi olduğunu ve taşınmazın ipotek, rehin, şerh veya diğer kısıtlamalardan ari olduğunu teyit etmeyi istemeniz halinde talep üzerine Bölge Tapu Dairesi'nde incelemelerde de bulunmaktayız. Sorguların, incelemelerin ve araştırmaların niteliği ve kapsamı her bir işlem için farklıdır. Devir işlemi esnasında değerlendirilmesi gereken konular üzerine daha fazla bilgi için lütfen "Taşınmaz Satın Alma Yapılacaklar Listesi: Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz satın alırken değerlendirilmesi gereken hususlar" kılavuzumuza bakabilirsiniz

2.    Sözleşmeler Teatisi

Tüm taraflar Satış Sözleşmesi taslağını onayladıktan sonra, bu, şahitler huzurunda imzalanacak ve teati edilecektir. Ekler dahil her bir sayfaya paraf atmaya dikkat edin. Satış Sözleşmesi'nin bir orijinal nüshasını almalı ve güvenli şekilde saklamalısınız.

3.    Pul Vergisi ve Sözleşme Kaydı

38/2007 sayılı kanun kapsamında, bütün Satış Sözleşmelerinin, imza tarihinden sonra 21 gün içerisinde Bölge Tapu Dairesi'nde tescil edilmesi zorunludur. Tescil işleminin yapılmasından önce damga (pul) vergisi ödenmelidir. Satış sözleşmesini tescil etmeden önce pul vergisini ödemeniz gerekmektedir. Satış sözleşmesinin imzalanmasından sonra 30 gün içerisinde ödenirse pul vergisi satın alma bedelinin %0,5'ine tekabül edecek, gecikilmesi halinde ise para cezası işleyecektir. Satış Sözleşmesi tescil edildikten sonra bu taşınmaz üzerinde bir şerh olarak dikkate alınmakta ve sizi çifte satıştan, taşınmaz üzerine ipotek ve sair engel ve kısıtlamalar tescil edilmesinden korumaktadır.

4.    Satın Alma İzni- Detaylar

Sözleşme kaydı gerçekleştikten sonra, satın alma izniniz için İçişleri Bakanlığı'na başvuruda bulanacağız. İzin başvurusu için gerekli belgeler, vekaletname, kimlik fotokopileri, satın alma izin başvuru formu ve sicil kaydınızı gösterir şekilde vatandaşı olduğunuz ülkeden alınmış bir polis kaydını kapsar. Polis kaydının aslı getirilmeli ve Türkçe veya İngilizce olmalıdır. Başka dillerdeki polis kayıtlarının Türkçe veya İngilizceye tercüme edilmesi ve tam ve doğru tercüme olarak tasdiklenmesi ve Apostil damgasıyla mühürlenmesi gerekmektedir. İzin başvurularının değerlendirilmesi esnasında İçişleri Bakanlığı genel olarak askeriye, polis ve Bölge Tapu Dairesi nezdinde kontroller sağlamaktadır. Başvuru sahibinin sicil kaydı karar verici unsur olarak değerlendirilmektedir. Başvurunuzun bütün kontrolleri sağlaması halinde Bakanlar Kurulu tarafından izin verilecektir. Başvuruların büyük bir çoğunluğu başarıyla sonuçlanmaktadır. Nadir durumlardaki red sebebi ise, ciddi suçlamalar sebebiyle başvuru sahibinin sicil kaydı veya taşınmazın yeri ve stratejik askeri yerleşkelere yakınlığıdır. Kanun uyarınca Bakanlar Kurulu'nun bazı bölgelerdeki taşınmaz mülklerin yabancılar tarafından satın alınmasına kısıtlamalar getirebilme yetkisi vardır. Şu ana kadar Bakanlar Kurulu bu yetkisini sadece ulusal güvenlik sebepleriyle askeri bölgelere yakın olan taşınmazların alınmasını kısıtlamak adına kullanmıştır. Satın alma izni alınması için tahmini süre 6-12 ay arasıdır. Ekibimiz başvurunuzu takip edecek ve ilgili devlet makamlarına (yani İçişleri Bakanlığı, Polis/Askeriye, Bölge Tapu Dairesi) çeşitli bilgileri sağlayacaktır. Sözleşmenizin temlik ile devredilebilir olması kaydıyla satın alma izniniz verilmeden ve adınıza tapu devri yapılmadan önce de taşınmanızı teslim alabilir, kiralayabilir veya satabilirsiniz. İzin başvurunuzun reddedilmesi halinde lütfen alternatifleriniz hakkında bilgi almak için ofisimizle iletişime geçin.

5.    Tapu Devri

Satın alma izniniz onaylandığında ve son basamak olan tapu devrini yapmaya hazır olduğumuzda sizi bilgilendireceğiz. Taşınmazın değerlendirilmesi ve kıymet takdiri için gerekli tüm değerlendirme formlarını tamamlayacak ve Kaza Tapu Dairesi'ne sunacağız. Vergilerin tamamı, Kaza Tapu Dairesi tarafından belirlenen değer üzerinden tapu devri esnasında ödenecektir. Değerleme sözleşme bedeli, değerleme zamanında aynı bölgedeki benzer taşınmazların pazar değerlerine göre yapılmaktadır. Sonuçları aldıktan sonra hesaplamaları yapacak ve size devir esnasında ödemeniz gereken vergileri bildireceğiz. Anılan işlem için bizi vekil tayin etmişseniz, Kaza Tapu Dairesi'nde hazır bulunmanız gerekmeyecek ve sizin yerinize biz devir işlemlerini tamamlayacağız.

C.    TAPU DEVRİ SONRASINDA MUACCEL OLAN VERGİLER

Genel olarak devir işlemlerine uygulanacak olan ana vergiler aşağıdaki şekildedir:

1.    Devir harcı – Kaza Tapu Dairesi'ne ödenecektir
2.    KDV - İşlem KDV'ye tabiyse Vergi Dairesi veya Satıcı'ya ödenecektir
3.    Stopaş Vergisi (Satıcının vergisi) - Vergi Dairesi'ne ödenecektir.

Genel bir kural olarak Alıcı, devir ücretini ödemekle, Satıcı ise değer artışı vergisini ödemekle sorumludur. Devir KDV'ye tabiyse, hangi tarafın ödeyeceğine ve satışın KDV dahil veya hariç olacağına ilişkin hususlar Satış Sözleşmesi'nde kararlaştırılacaktır. Aşağıdaki bu bölüm her bir vergi türünü detaylı olarak incelemektedir.

1.    Devir bedeli

Devir bedeli, tapu devri esnasında ödenecek şekilde takdir edilen değerin %6'sıdır. Ancak herkesin bir kereye mahsus bu vergiyi %3'e düşürme hakkı bulunmaktadır. Ancak, her bir yabancı için mal edinme kotasının yukarıda belirtildiği gibi geçici artırılmasına paralel olarak, yabancılar tarafından ödenecek olan devir bedelleri de şu şekilde değiştirilmiştir; ilk taşınmazın %3'ü, ikinci daire için %9 ve üçüncü daire için %10. Lütfen yüzdelerin 29 Ağustos 2018 tarihinden itibaren 6 ay süreli olarak geçerli olduğuna dikkat edin.  Devir bedeline ek olarak, devir esnasında küçük bir belediye katkı payı ödenecektir. Bu bedel, devir harcının% 1'idir.

2.    KDV

KDV satış bedeli veya takdir edilen kıymetin %5'idir. İşlem, sadece Satıcı'nın "Profesyönel Satıcı" olarak değerlendirilmesi halinde KDV'ye tabi olacaktır. Satıcı zaman zaman KDV'nin, tapu devrinden ziyade ilgili taşınmaz malın tasarruf devri esnasında ödenmesini talep edebilir. KDV tapu devrinden önce ödenmişse lütfen KDV faturası ve makbuzu talep ettiğinizden ve bunları, KDV'nin ödendiğini kanıtlamak adına Vergi Dairesi'ne sunulacak olmaları sebebiyle güvenli bir şekilde sakladığınızdan emin olun.

3.    Stopaj Vergisi

Ödenecek olan verginin bir kısmı satıcının 'Profesyonel Satıcı' olarak sınıflandırılıp sınıflandırılmadığına bağlıdır. Eğer Satıcı profesyonel ise %4 değer artış vergisi uygulanır. Bununla birlikte, eğer Satıcı emlak işi ile iştigal etmeyen bir şahıssa, ve bir seferlik vergiden muaf tutulma hakkı kullanılmamışsa, stopaj vergisi %2,8 olarak uygulanır. Her bir kişinin tek seferlik olmak üzere bir ev ile birlikte 1 dönümü geçmeyen arazi için vergisiz satış hakkı vardır ve bu durumda stopaj vergisi uygulanmaz. Profesyonel Satıcıların muafiyet hakkı yoktur. Tüm stopaj vergisi oranları takdir edilen değer üzerinden hesaplanır ve stopaj vergisi tapu devriyle birlikte ödenir.

 

Av. Çise Gürkan
  • Av. Çise Gürkan
  • Şubat 2019