Kuzey Kıbrıs'ta Taşınmaz Satın Alımı - prosedür ve ana esaslar

Gürkan & Gürkan Avukatlık ve Hukuk Danışmanlığı olarak, özellikle yurt dışından bir alıcı olmanız halinde taşınmaz mal alımı ve devir prosedürü ve bunlarla ilişkili yasal gerekliliklerin başta karmaşık ve bunaltıcı olabileceğini anlıyoruz. Bu bakış açısından hareketle, Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz mal satın alınması, mülk satın alma izni ve devir işlemlerinin ana basamaklarına ilişkin yalın bir bakış sunan bu kılavuzu hazırladık. Bu yazının yalnızca genel bir kılavuz olduğunu ve kuralların sizin kendi özel durumunuza ve ihtiyaçlarınıza nasıl uygulandığına dair her zaman uzman yasal danışmanlık almanız gerektiğini hatırlatmakta fayda vardır. Bu kılavuzda belirtilen veya diğer taşınmaz konularına ilişkin detaylı bilgi için lütfen deneyimli ekibimizle iletişime geçmekten çekinmeyin.

A.    GENEL OLARAK SATIN ALMA İZNİ

KKTC vatandaşı olmayan kişilerin taşınmaz satın alması Bakanlar Kurulu iznine ve belirli kısıtlamalara tabidir. 52/2008 numaralı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancıların) Yasası'nın 9. maddesi, yabancı gerçek veya tüzel kişilerin, Bakanlar Kurulu'ndan satın alma izni almaları koşuluna bağlı olarak Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'nde taşınmaz mal edinebileceğini belirtmektedir. Bu kanun uyarınca, kişi başına kota bir (1) taşınmazdır (5 dönümü geçmeyecek konut veya daire veya 1 dönümü geçmeyen arazi). Bu sınırlama satış sözleşmesi kayıtlarına da uygulanmaktadır.

Her ne kadar eşler daha önceden 52/2008 numaralı kanunun amaçları doğrultusunda bir (1) kişi olarak kabul edilmiş ve satın alma hakları sadece bir taşınmazla sınırlanmış olsa da, an itibarıyla karı ve koca birbirinden bağımsız olarak değerlendirilmektedir ve her biri ayrı bir satın alma hakkına sahiptir. Dikkatinizi çekmek isteriz ki mülk satın alma izni, satış sözleşmesi imzalanması için değil, tapu devrinin yapılması için bir gereklilik veya ön koşuldur. Satın alma işlemi için izin prosedürü, aşağıda daha detaylı şekilde açıklanmıştır.

Birden çok taşınmaz satın almak veya başvuru ve izinlendirme sürecinin çok uzun sürmesi sebebiyle izin yoluna gitmeyi tercih etmezseniz, lütfen emanetçi hizmetlerimize ilişkin sorularınız için bizimle iletişime geçin. Daha büyük çaplı satın alımlar yapmayı isteyen yatırımcılar için, emanetçi şirketlerimiz aracılığıyla size özel hazırlanmış danışmanlık ve çözümler sunuyoruz. Şirketlere ilişkin bilgi almak için "Taşınmaz Mal Yatırım Kılavuzu - Kuzey Kıbrıs'ta Şirket Kurmak" kılavuzumuza da  bakabilirsiniz.

B.    TAŞINMAZ MAL ALIMI VE DEVIR PROSEDÜRÜ

Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz mal alımı ve devir işlemleri 5 basamaktan oluşmaktadır:

1.    Sözleşmelerin ön teatisi

2.    Sözleşmelerin imzalanması ve teati edilmesi

3.    Sözleşmelerin pullatılması ve kaydı

4.    Satın alma izni başvurusu

5.    Tapu devri

Aşağıdaki bölümler her bir basamağı detaylı şekilde incelemektedir.

1.    Sözleşme Teatisinden Önceki Süre

Taşınmaz mal alımı ve devir işlemlerini başlatmak için öncelikle sizden talimat almamız gerekmektedir. İlk toplantımızda müşteri bilgilendirme formunu, satın alma izni başvuru formunu tamamlamanızı ve pasaport belgelerinizin fotokopilerini sağlamanızı talep edeceğiz. Aynı zamanda, seçtiğiniz taşınmaza ait satın alma bedeli, ödeme planı, satışa konu olan konut içerisindeki demirbaşların detayları dahil ancak bunlarla sınırlı olmayan tüm detayları sizden ve acentenizden alacağız.

Bundan sonraki basamak, Satış Sözleşmesinin taslağının hazırlanması, gözden geçirilmesi ve müzakeresini kapsamaktadır. Satışa konu taşınmaz malın koçanı, site planı, yerleşim planı, özellikleri ve diğer tüm belgeler ve/veya ekleri yakından inceleyecek ve gerekmesi halinde satıcının avukatına sorular yönelteceğiz. Bu basamakta incelemeye tabi olabilecek konular, gerekli olan tüm planlama onayı ve inşaat izinlerinin alındığını, yerinde inşa edilen binanın inşaat izni ile uyumlu olduğunu ve taşınmaza yapılan tüm eklemeler veya ilavelerin gerekli lisans ve/veya izine sahip olduğunu teyit etmeyi kapsar. Aynı zamanda, Satıcının ilgili taşınmaz malın kayıtlı mal sahibi olduğunu ve taşınmazın ipotek, rehin, engel, şerh veya diğer kısıtlamalardan ari olduğunu teyit etmeyi istemeniz halinde talep üzerine Kaza Tapu Dairesi'nde araştırma işlemi gerçekleştirmekteyiz. Sorguların, incelemelerin ve araştırmaların niteliği ve kapsamı her bir işlem için farklıdır. Taşınmaz mal alımı ve devir işlemleri ile ilgili olarak değerlendirilmesi gereken konular üzerine daha fazla bilgi için lütfen "Taşınmaz Satın Alma Yapılacaklar Listesi: Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz satın alırken değerlendirilmesi gereken hususlar" kılavuzumuza bakabilirsiniz

2.    Sözleşmenin İmzalanması ve Teati Edilmesi

Tüm taraflar Satış Sözleşmesi taslağını onayladıktan sonra, ilgili Sözleşme şahitler huzurunda imzalanacak ve taraflar arasında teati edilecektir. Ekler dahil her bir sayfaya paraf atmaya dikkat edin. Satış Sözleşmesi'nin bir orijinal nüshasını teslim almanız ve güvenli şekilde muhafaza etmeniz tavsiye edilir.

3.    Pul Vergisi ve Sözleşme Kaydı

38/2007 sayılı kanun kapsamında, bütün Satış Sözleşmelerinin, imza tarihinden sonra 21 gün içerisinde Kaza Tapu Dairesi'nde tescil ve kayıt edilmesi zorunludur. Sözleşme kayıt işleminin yapılmasından önce damga pul vergisi ödenmelidir. Satış sözleşmesini kaydını gerçekleştirmeden önce pul vergisini ödemeniz gerekmektedir. Satış sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 30 gün içerisinde ödendiği takdirde pul vergisi satış bedelinin %0,5'ine tekabül edecek, gecikilmesi halinde ise para cezası işleyecektir.

Daha sonra, kayıt işlemini tamamlayabilmek için aşağıda 5. Madde’de ‘Tapu Devri’ başlığı altında incelenen %12 devir harcının yarısına tekabül eden, taşınmaz malın değeri üzerinden %6’ya tekabül eden meblağın ödenmesi gerekmektedir. Bu meblağın da ödenmesinin arından satış sözleşmenizin kayıt işlemi tamamlanır. Satış Sözleşmesi ilgili Kaza Tapu Dairesine kayıt edildikten sonra bu taşınmaz üzerinde bir şerh olarak işlem görmekte ve sizi satın almış olduğunuz taşınmaz malın bir başka üçüncü kişiye satılmasından, taşınmaz üzerine ipotek ve sair engel ve kısıtlamalar tescil ve kayıt edilmesinden korumaktadır.

4.    Satın Alma İzni- Detaylar

Sözleşme kaydı gerçekleştikten sonra, satın alma izniniz için İçişleri Bakanlığı'na başvuruda bulanacağız. İzin başvurusu için gerekli belgeler, vekaletname, kimlik/pasaport fotokopileri, satın alma izni başvuru formu ve sabıka kaydınızı gösterir şekilde vatandaşı olduğunuz ülkeden alınmış bir polis kaydını kapsar. Başvuru için gerekli polis/sabıka kaydının orginal ve Türkçe veya İngilizce dilinde olmalıdır. Başka dillerdeki polis/sabıka kayıtlarının Türkçe veya İngilizceye tercüme edilmesi ve tam ve doğru tercüme olarak tasdiklenmesi ve Apostil damgasıyla mühürlenmesi gerekmektedir. İzin başvurularının değerlendirilmesi esnasında İçişleri Bakanlığı genel olarak askeriye, polis ve Kaza Tapu Dairesi nezdinde kontroller sağlamaktadır. Başvuru sahibinin sabıka kaydı karar verici unsur olarak değerlendirilmektedir. Başvurunuzun bütün kontrollerden geçmesi ve tüm kıstasları sağlaması halinde Bakanlar Kurulu tarafından izin verilecektir. Başvuruların büyük bir çoğunluğu başarıyla sonuçlanmaktadır. Nadir durumlardaki red sebebi ise, genellikle başvuru sahibinin sabıka kaydına işlenen ciddi suçlar veya taşınmazın konumu ve stratejik askeri üstlere yakınlığıdır. İlgili Yasa tahtında Bakanlar Kurulu'nun bazı bölgelerdeki taşınmaz mülklerin yabancılar tarafından satın alınmasına kısıtlamalar getirebilme yetkisi vardır. Şu ana kadar Bakanlar Kurulu bu yetkisini sadece ulusal güvenlik sebepleriyle askeri bölgelere yakın olan taşınmazların alınmasını kısıtlamak adına kullanmıştır. Satın alma izni alınması için tahmini süre 12-18 ay arasıdır. Ekibimiz başvurunuzu takip edecek ve ilgili devlet makamlarına (yani İçişleri Bakanlığı, Polis/Askeriye, Kaza Tapu Dairesi) gerekli bilgi ve belgeleri sağlayacaktır. Sözleşmenizin temlik ile devredilebilir olması kaydıyla satın alma izniniz verilmeden ve adınıza tapu devri yapılmadan önce de taşınmanızı teslim alabilir, kiralayabilir veya satabilirsiniz. İzin başvurunuzun reddedilmesi halinde lütfen alternatifleriniz hakkında bilgi almak için ofisimizle iletişime geçin.

5.    Tapu Devri

Satın alma izniniz onaylandığında ve son basamak olan tapu devrini yapmaya hazır olduğumuzda sizi bilgilendireceğiz. Taşınmazın değerlendirilmesi ve kıymet takdiri için gerekli tüm değerlendirme formlarını tamamlayacak ve Kaza Tapu Dairesi'ne sunacağız. Vergilerin tamamı, Kaza Tapu Dairesi tarafından belirlenen değer üzerinden tapu devri esnasında ödenecektir. Değerleme işlemi, sözleşmede belirtilen satış bedeli veya satış bedeline dair yapılan beyan ve değerleme tarihinde aynı bölgedeki benzer taşınmazların pazar değerlerine göre Kaza Tapu Dairesi tarafından yapılmaktadır. Değerlendirme sonucunu aldıktan sonra devir için ödenmesi gereken vergilerin hesaplamalarını yapacak ve size ödemeniz gereken vergileri bildireceğiz. Anılan işlem için bizi vekil tayin etmişseniz, Kaza Tapu Dairesi'nde hazır bulunmanız gerekmeyecek ve sizin yerinize biz devir işlemlerini gerçekleştirebileceğiz.

C.    TAPU DEVRİ ESNASINDA MUACCEL OLAN VERGİLER

Genel olarak devir işlemlerine uygulanacak olan ana vergiler aşağıdaki şekildedir:

1.    Devir harcı – Kaza Tapu Dairesi'ne ödenecektir

2.    KDV - İşlem KDV'ye tabiyse Vergi Dairesi veya Satıcı'ya ödenecektir

3.    Stopaj Vergisi (Satıcının vergisi) - Vergi Dairesi'ne ödenecektir.

Genel bir kural olarak Alıcı, devir harcını ödemekle, Satıcı ise stopaj vergisini ödemekle sorumludur. Devir KDV'ye tabiyse, KDV’yi hangi tarafın ödeyeceği ve satışın KDV dahil veya hariç olduğuna dair hususlar Satış Sözleşmesi'nde kararlaştırılacaktır. Aşağıdaki bu bölüm her bir vergi türünü detaylı olarak incelemektedir.

1.    Devir Harcı

Devir harcı, tapu devri esnasında ödenecek şekilde Kaza Tapu Dairesi tarafından takdir edilen değerin %12'sidir. Eğer yukarıda belirtildiği üzere satış sözleşmesi kaydınız yapılmış ise, bu meblağın yarısını halihazırda ödediniz demektir. Bu gibi hallerde geri kalan %6’lık meblağı da ödeyerek devir harcının tamamlamanız gerekmektedir.  Devir bedeline ek olarak, devir esnasında küçük bir belediye katkı payı ödenmesi gerekmektedir. Bu bedel, devir harcının % 1'idir.

Yerel şirketler için devir harcı %6’dır. Yerel şirketlerle ilgili daha fazla bilgi için bize danışabilirsiniz.

2.    KDV

KDV satış bedeli veya Kaza Tapu Dairesi tarafından takdir edilen değerin %5'idir. İşlem, sadece Satıcı'nın "Profesyönel Satıcı" olarak değerlendirilmesi halinde KDV'ye tabi olacaktır. Satıcı zaman zaman KDV'nin, tapu devrinden ziyade ilgili taşınmaz malın tasarruf devri esnasında ödenmesini talep edebilir. KDV tapu devrinden önce ödenmişse lütfen KDV faturası ve makbuzunu talep ettiğinizden ve bunları, KDV'nin ödendiğini kanıtlamak adına Vergi Dairesi'ne sunulacak olmaları sebebiyle güvenli bir şekilde muhafaza ettiğinizden emin olun.

3.    Stopaj Vergisi

Ödenecek olan vergi yüzdeliği satıcının 'Profesyonel Satıcı' olarak sınıflandırılıp sınıflandırılmadığına bağlıdır. Eğer Satıcı profesyonel ise %6.25 stopaj vergisi uygulanır. Bununla birlikte, eğer Satıcı emlak işi ile iştigal etmeyen bir şahıssa, ve bir seferlik vergiden muaf tutulma hakkı kullanılmamışsa, stopaj vergisi %3.5 olarak uygulanır. Her bir kişinin tek seferlik olmak üzere bir ev ile birlikte 1 dönümü geçmeyen arazi için vergisiz satış hakkı veya muafiyet hakkı bulunmaktadır ve bu durumda stopaj vergisi uygulanmaz. Profesyonel Satıcıların muafiyet hakkı yoktur. Tüm stopaj vergisi oranları Kaza Tapu Dairesi tarafından takdir edilen değer üzerinden hesaplanır ve stopaj vergisi tapu devri esnasında ödenir.